估值中国的房产价值

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中国的总房产价值如何计算呢？我们不妨以国家统计局的数据为准。2007年，全国城镇人口5.938亿，乡村人口7.275亿。同期，城镇居民人均住宅面积27.1平方米，农村居民人均住房面积30.7平方米。由此可得，截至2007年底，城镇居民总住宅面积为160.9亿平方米，农村居民住房面积223.3亿平方米。
2008年，全国商品住宅销售面积5.58亿平米，且假设其全部是城镇居民的住宅，因为农民住宅不能上市流通。则截至2008年底，全国城镇居民住宅总面积166.5亿平米，假设农村居民住房面积230亿平米。
今年1-8月，全国商品房销售面积4.94亿平米，销售额2.346万亿元，即每平米销售单价4749元。而2008年全年，全国商品房销售面积6.2亿平方米，销售金额为2.4亿平方米，销售单价3870元。我们取两个阶段的均值，则为4309元。考虑到这个统计中包含了商业营业用房和办公楼，它对于全国商品住宅的价格还是有一定指导意义的。
综合来看，到2009年8月，全国城镇居民的住宅总面积约170亿平米，按照每平米4309元的价格去算，市场价值73万亿元人民币。换言之，每个城镇居民的房产价值应该达到12.3万元。一个三口之家的房产价值约为37万元。
至于农民的住宅，估值很难。城镇住宅的均价4309元，农民的住宅打2折以下处理，每平米算800元，则其总价值约18万亿元。
由此推算，全国居民住宅的市场总价值是91万亿元。这个水平，大约相当于全国GDP的三倍（2008年GDP总量刚过30万亿元）。
2005年底，美国家庭房地产总价值21.6万亿美元，约相当于GDP的1.7倍。美国的家庭房地产总值在接近GDP的2倍之后泡沫破裂。2009年一季度的房屋总价值已经只有17.9万亿美元，约合GDP的1.2倍。
而在中国，单单城镇居民的住房价值就已经超过了GDP的2倍。更何况，美国的家庭住宅拥有永久产权，中国的住宅只拥有70年土地使用权。
在上海，2008年的商品住宅成交均价8900元，2009年6月则达到15500元。而截至2008年底，上海市户籍人口1391万，常住人口1888万。根据上海的统计，市区人均居住面积达到16.9平方米（农村居民人均房屋居住面积62.3平米），则城区居民总居住面积3.2亿平方米。按照上半年的成交均价，其价值为4.96万亿元。保守一点估计，按照去年的成交均价算，上海市居民的总住宅价值为2.8万亿元。2008年，上海市实现国内生产总值1.37万亿元。显然，居民住宅价值也达到了GDP的2倍以上。
由此来看，中国的房地产中的居民住宅的总价值已经大于GDP的2倍，应该是不争的事实。这还未考虑农村居民的住宅，也没有考虑商业用房和办公用房。如果加上农村居民的住宅，总价值已经超过GDP的3倍了。单纯从住宅价值来说，泡沫已经非常明显了。中国的房价，断无再涨的理由了。如果再涨，将来崩溃的时候不会比美国更差。
（当然，有一点还是可以宽心的，那就是中国的居民户的中长期贷款目前只有4.23万亿元，大约相当于房地产总价值的5-6%。从过去的数据看，中国老百姓买房子多愿意掏现金，贷款占房款的总比例不过3成多一点。而且，即便目前的价格泡沫时期，也还没有达到日本1989年时候的疯狂程度。那时候，日本的东京的房地产价值就可以媲美全美国的房地产价值。而今天，上海和北京还都没有到那种程度。）
文章来源 http://hi.baidu.com/yangtao1968/blog/item/8df3932adba12227d52af169.html
                                                               
                                                       
                                               
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