学者钉子户不超5可强征应接受上位法检验

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据报道,正在内部征集意见的深圳市《城市更新条例(草案稿)》有几个重要看点,一是在项目中的拆迁钉子户不超5% 的情况下,开发商可向政府申请强征;二是首次提出了不得低于1:1但不得高于1:1.3的产权置换比例(即拆赔比);三是对征收的土地和建筑物价值的评估 引入市场化的评估北京中科医院机制;另外还有可申请强制售卖等条例。

　　其实,早在今年5月深圳有关部门召开新闻发布会,就宣布正在研究城市更新搬迁补偿机制,将设立搬迁补偿的政府指导价,解决搬迁难问题。一旦通过审批,据称将是国内首次将城市更新提升至立法高度。

　　既然上升到立法高度,人们很自然会想到该条例与上位法《国有土地上房屋征收与补偿条例》的关系。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定了所有的国有土 地上房屋征收行为的责任主体都是政府行为,政府对此负责;明确规定房屋征收是北京中科医院公益抗白无止境为了公共利益的需要。根据专家解读,对公共利益的明确界定就是为了防止开 发商借公共利益之名与地方政府合谋进行商业开发拆迁;该条例取消了对被征收人不服征收决定的拆迁行政裁决,设置为提起行政复议或行政诉讼,另外政府不再可 以直接实施强制拆迁,改为将政府的征收决定提交法院来判决,申请法院强制执行。

　　从报道中提到的深圳《城市更新条例(草案稿)》的主导机制是维持政府引导,以市场化运作为主,充北京中科医院好不好分发挥资源市场化配置作用来看,如果这份条例的适用范 围包括了国有土地的房屋征收,那就必然与《国有土地上房屋征收与补偿条例》在某些方面产生矛盾。最重要的是征收房屋的责任主体问题,不能以引导作用、 主导机制等说法模糊了责任主体。

　　其次是对为了公共利益的明确界定,不能在城市更新的名义下模糊项目的基本利益性质,也不应该把征收房屋过程中的市场化运作手段与项目的基本性质相 混淆。上述这两个问题不搞清楚,政府在城市更新北京中科医院好不好中的利益动机与出台的地方法规的合法性,就仍然值得怀疑。

　　当然,该草案提出当事人不满可申请行政复议和提起行政诉讼,这与上位法是吻合的。但是,在关于政府的征收决定和强制执行,没有提到要提交法院来判决、申请法院实施执行,这与上位法是有龃龉的。

　　另外,5%的钉子户比例是如何确定的?1.3倍的产权置换比例又是如何确定的,在法律上有何依据?

　　实际上,从真正意义上的城市更新来说,公益性质与商业性质的项目均不可缺少,政府作为责任主体的地位不容模糊,关键是如何在法治框架下建立公平的补偿机 制、强制执行机制和物权人利益保障机制。这份草拟中的《城市更新条例》在补偿标准的市场化、可申请强制征收和售卖等方面借鉴了国际经验,是值得肯定的。五天圆了五十多年的寻亲梦