土地市场火爆难提预期房价普跌短期不改

approached

房价普跌将持续一段时间

作为2014年的收官之月，12月的房价指数无疑备受关注。国家统计局数据显示，在新建商品住宅的价格方面，与2013年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的仅有厦门和郑州2个城市。这意味着，绝大多数城市的房价水平已回归至一年前，甚至更低。曾经被认为只涨不跌的楼市避风港的一线城市也未能独善其身。

瑞银中国房地产行业研究主管李智颖在瑞银大中华研讨会上表示，楼白癜风外用市调整、房价回落的态势短期内很难改变，房价普跌的现象将持续一段时间。房地产到了一个结构性的拐点，供大于求已经是一个基本面。

数据显示，2014年12月份，以北上广深等为代表的全国重点城市房价依旧延续着2014年5月以来的同比下跌走势。在新建商品住宅价格指数方面，北京房价同比下跌3.4%，上海房价下跌4.4%，广州下跌4.8%，深圳下跌1.3%。其中，房价跌得最狠的要属杭州，其房价同比下跌超过10%。在二手住宅价格方面，除深圳以外，北上广房价也均有所回落。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，从房价的同比下降幅度看，新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均降幅均比11月份有所扩大。这已是70个大中城市新建商品住宅价格连续四个月整体同比下跌，上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，受此前几个月持续性的环比下寻常型白癜风怎么治疗跌现象影响，房价下跌的累计水平比较大，进而使得同比增幅开始步入负区间。

地热房冷现象更为突出

岁末年初，土地市场骤然升温。一线城市的土地市场更是迎来地王的井喷式成交。2014年末，广州刷新总价地王，上海单价地王更是两度被刷新。2015年1月7日，北京南四环一幅地块以86.25亿元成为北京新的总价地王。业内人士分析称，地方政府会在年底冲击完成土地供应指标，以增加土地款项的收入，所以岁末年初往往会出现土地出让的热潮。

房价持续下行，土地成交均价为何依然居高不下？一家总部位于广州的房企高管告诉，在房价下行压力趋大，楼市回暖遥遥无期的市场环境下，地方政府无疑是想通过高地价来弥补财政收入的不足，同时通过提升地价来推高未来的房价预期。以上海为例，根据第一太平戴维斯数据，2014年四季度上海宅地平均成哪里治白癜风治的好交楼板价自三季度的每平方米9100元猛涨至四季度每平方米15000元。另据业内人士测算，上海新单价地王的住宅销售成本价至少在9万元／平方米以上。

但专家认为，在楼市步入自发调整期，进入发展新常态的情况下，地方政府沿用以往的托市套路难以奏效。克而瑞信息集团董事长丁祖昱认为，一线城市成交均价上升幅度虽然坚挺，但二三线城市的土地成交越来越多地体现出底价成交为主的趋势。例如，14日济南13宗土地全部底价成交；16日，济南成交的11宗地块中，有9宗底价成交。以现在的市场行情，二三线城市能够底价成交已经不错了。

在住宅市场上，地热房冷的现象更为突出。丁祖昱表示，近期，青岛、济南等在楼市成交量未现明显上涨的情况下，新盘价格却有所上涨。如青岛有的楼盘涨幅高达600元／平方米，济南的楼盘也普涨100－200元／平白癜风吃药能治好吗方米。但这样做的结果是，2015年前两周，青岛的新房成交套数和面积环比双双下滑，济南的楼市成交量也变化不大。以价换量仍是王道。

土地财政的路径难以为继

业内人士普遍认为，目前房地产行业已告别原来的高增长的黄金时代，进入平稳发展的白银时代。在此背景下，中央单独针对房地产市场出台的调控政策将越来越少。今后，房地产市场调控作为整体宏观调控的一部分，正逐步被纳入全面深化改革的范畴进行全盘考虑。

十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。近期，中央相继印发《不动产登记暂行条例》、《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，房地产税立法等楼市长效调控机制也正在研讨中。